토지거래허가구역 내 주거용 부동산 취득 시 2년 실거주 의무 적용 임대차 만기 시점과 허가 신청 타이밍에 따른 계약 유효성 분석 이행강제금 및 계약 무효 방지를 위한 실무 특약 수립 필수